אילו בניינים זכאים לזכויות מכוח תמ"א 38?
תוכנית תמ"א 38 חלה על בניינים שהיתר בנייתם הוצא לפני ה-1/1/1980, בני למעלה משתי קומות, מאוכלסים ואשר אינם משמשים לשימוש מסחרי. בניינים אלו אינם עומדים בתקן ת"י 413 לעמידות המבנה בפני רעידות אדמה ועל כן מדינת ישראל החליטה לתת תמריצים בכדי לחזקם מפני רעידת אדמה אפשרית.
אילו זכויות ניתנות במסגרת פרויקט תמ"א 38?
- חיזוק המבנה לעמידה בתקן ת"י 413 - חידוש המעטפת החיצונית של הבניין- לרוב חיפוי הבניין במעטפת קרמית - הוספת תוספות בנייה לדירות הקיימות ע"פ המקסימום המותר בחוק ובמידת האפשר ע"פ השטח הפנוי במגרש- בד"כ ממ"ד ו/או מרפסת שמש ו/או חדר נוסף - חידוש לובי, אינטרקום, תיבות דואר וחדרי מדרגות - הוספת מעלית - חידוש חדרי וארונות שירות כגון: חדר אשפה, חדר עגלות, ארונות מים חשמל וגז וכו' - הוספת חניות ושיפוץ אזור החניה - חידוש גינה
האם ניתן לבצע חיזוק במסגרת תמ"א 38 במבנים שהיתר הבנייה שלהם הוצא אחרי 01/01/1980?
מבנים שהיתר בנייתם הוצא אחרי 01/01/1980 עומדים לרוב בדרישות תקן ת"י 413 ולכן ממשלת ישראל לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים אלו במסגרת תמ"א 38 מאחר והסכנה הנשקפת להם במקרה של רעידת אדמה היא מופחתת משמעותית. מבנים שקיבלו היתרי בניה אחרי שנת 1980 ועדיין מעוניינים בביצוע תמ"א 38, יכולים במקרים מסוימים לקבל היתר בניה מהוועדה המקומית ללא תוכנית מפורטת ולעיתים עם הקלות מסוימות בביצוע התוכנית. מבנים אלו לא יקבלו את תוספות הבניה הניתנות בפרויקטים של תמ"א 38 בבניינים שקיבלו היתר לפני 01/01/1980 ולכן אינם רווחיים ליזמים ולקבלנים.
האם ניתן לקבל זכויות בנייה קיימות במבנה בנוסף לזכויות התמ"א 38 במידה ולא נוצלו?
תוכנית המתאר הארצית – תמ"א 38 קובעת יחס בין זכויות הבניה שניתנו במסגרת תכניות קודמות לפרויקט התמ"א 38 לבין הזכויות שניתנו מכוח תוכנית התמ"א בסעיף 13 לתוכנית: - במידה וקיימת תוכנית המוסיפה קומות, ניתן להוסיף אגף או לסגור קומת עמודים אולם אין לעלות מעבר למספר הקומות אשר קבעה התוכנית המפורטת. כן ניתן להשתמש בזכויות שקיימות במסגרת תוכנית התמ"א 38 להרחבת יחידות הדיור בעד 25 מ"ר ליחידה. - במידה וישנה תוכנית מאושרת להרחבה שקדמה לתוכנית התמ"א 38, הרי שהזכויות בה גוברות על הזכויות בתמ"א ולא מתווספות אליהן. אותו דין הוא לגבי תוספת גבוהה או נמוכה ממה שנקבע בתוכנית התמ"א 38.
האם אפשר להגדיל את זכויות התמ"א 38 מעבר לזכויות המאושרות בתוכנית?
תמ"א 38 אינה עומדת בניגוד לתוכניות אחרות שיוצגו ובלבד שהתוכניות כוללות את מיגון הבניין בפני רעידות אדמה ע"פ תקן ת"י 413. במידה וקבלן/יזם ירצו להציע זכויות בניה רחבות יותר הרי ש תוכנית כזו תצטרך לעבור תהליך מלא של אישור תכנית מפורטת, שרק לאחריו ניתן יהיה להוציא היתר בניה.
כיצד משפיע יישום תוכנית תמ"א 38 על הסביבה העירונית ועל מגמת ההתחדשות העירונית?
יישום מאסיבי של פרויקטי תמ"א 38 מצריך תכנון עירוני בהתאם. ע"פ התוכנית המקורית, סגירת קומת העמודים ותוספת דירות יכולה להוביל למחסור במקומות חניה במרכזי הערים הצפופים ולכן העניק מינהל התכנון במסגרת תוכנית התמ"א 38 סמכות למהנדסי הרשות המקומית והוועדות הרלוונטיות להפעיל את שיקול דעתם בקשר לאופן יישום תוכנית תמ"א 38 וזאת על מנת להתחשב בגורמים נוספים כגון: תשתיות, שירותים ובעיקר לצערנו חניה ולכן ישנן רשויות מקומיות המאשרות באון אוטומטי את ניוד זכויות הבנייה מקומת העמודים לגג הבניין. תוכנית התמ"א 38 תורמת רבות למגמת ההתחדשות העירונית בכך שהיא מאפשרת את חידוש ויפויי חזיתות הבתים, הגדלת הדירות והצערת מראה מרכזי הערים.
כיצד מסייע חיזוק הבניין במסגרת פרויקט תמ"א 38 למיגון הביטחוני של הדיירים בו?
תוכנית התמ"א 38 מאפשרת תוספת ממ"ד לדירות הקיימות בבניין וכוללת פעמים רבות במסגרת שיפוצו את מיגון המקלט הקיים.
מהם אזורי הסיכון לרעידות אדמה במדינת ישראל?
ועדת ההיגוי הממשלתית להתגוננות מפני רעידות אדמה קבעה כי אזורי הסיכון לרעידות אדמה במדינת ישראל הם עשרות ק"מ ממוקדי הרעש. מוקדי הרעש יכולים להיות בשקע הסורי אפריקאי(בקעת הירדן), בשקע יגור או באזור הים כמה עשרות ק"מ מחוף ישראל. סימון מוקדים אלו מעמיד את מרבית האזורים בישראל בפני סכנת רעידת אדמה ולכן למעשה כול בניין שאינו בנוי ע"פ התקן לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – ת"י 413, הוא מבנה בסיכון ומסכן את חיי תושביו.
איך מתחילים במימוש פרויקט תמ"א 38?
תחילה כדאי לדיירים להתאחד ולהתארגן במסגרת הבניין ולהחליט להתחיל בתהליך למימוש פרויקט תמ"א 38. לאחר מכן כדאי להחליט אם דיירי הבניין מעוניינים לעשות את הפרויקט בעצמם (דורש מימון כבד, מקצועיות וזמן) או לפנות לחברה או קבלן העוסקים בתחום אשר מרגע חתימת החוזה עמם הם מטפלים בכול הפרויקט.
איזה רוב נדרש מדיירי הבניין לשם מימוש פרויקט תמ"א 38?
בתחילת דרכה דרשה תוכנית התמ"א 38 רוב של 100% מהדיירים לשם מימוש פרויקט תמ"א 38 כיום שונתה דרישה זו במסגרת חוק המקרקעין ונקבעו התנאים הבאים: במקרה של מימוש עצמי על ידי הדיירים ללא קבלת תוספות בניה – יש צורך ברוב רגיל (מעל 50%) מבעלי הדירות. במקרה של מימוש עצמי תוך הרחבת דירות – יש צורך ברוב של 60 אחוז מבעלי הדירות. במקרה של מימוש על ידי חברה הכולל תוספות בניה שונות כולל הוספת קומה – יש צורך ברוב של 66 אחוזים מבעלי הדירות. אם ישנה התנגדות של דיירים בודדים בבניין הן ייבחנו על ידי המפקח של המבנים המשותפים . לרוב אם טענות המתנגדים אינן ענייניות, הן יידחו על ידי המפקח
כיצד מחוזק בניין במסגרת פרויקט תמ"א 38?
חיזוק המבנה יקבע ע"י מהנדס בהתאם לתקן ת"י 413. ישנן 3 אפשרויות עיקריות לחיזוק המבנה: 1. באמצעות קירות תומכים 2. באמצעות בניית פיר מעלית ו/או עמודת חדרי ממ"דים. 3. הוספת קורות פלדה ומסגרות בטון חדשות לעמודי הבניין. ניתן לשלב יותר משיטה אחת.
כמה עולה לחזק בניין במסגרת תמ"א 38?
חיזוק בניין ממוצע בן שלוש קומות יכול לעלות כמה מיליוני ₪ העלויות יכולות להשתנות בצורה קיצונית בהתאם לגיל הבניין, גובהו, גודלו, מספר הדיירים, השיפוץ הדרוש, פתרונות החנייה וכו'
כמה זמן נמשך פרויקט תמ"א 38?
זמן הפרויקט תלוי במידה ניכרת בדיירי הבניין בשלבי ההתארגנות אולם מרגע חתימת החוזה עם החברה/קבלן הזמנים מתקצרים בתנאי כמובן שחברה ומקצועית נבחרה. בוקרה קבוצת חברות בנייה ביצעה עד כה מספר פרויקטי תמ"א וניסיונה מראה כי שלב קבלת היתר הבנייה אורך כ-6-8 חודשים בעוד ששלב החיזוק והבנייה עצמו אורך 10-12 חודשים.
האם ניתן להתגורר בבניין בעת הבנייה?
תקופת הבנייה בפרויקט תמ"א 38 הנה תקופה לא פשוטה מבחינת המגורים בבניין מכיוון שהיא מלווה ברעשים ועבודה של בעלי מקצוע רבים. זמני הבנייה הקצרים בהם מתמחה בוקרה קבוצת חברות בנייה בנוסף לניסיונה המעשי המאפשר לה לבצע את השיפוץ עם מינימום הפרעה לשגרת החיים של הדיירים מאפשרים את המשך המגורים בניין בתקופת ביצוע פרויקט התמ"א 38.
מהי עליית ערך הדירות בבניין בו בוצע תמ"א 38?
עליית ערך דירה בבניין בו בוצע פרויקט תמ"א 38 יכולה להגיע ל-40% יותר מערך הדירה לפני ביצוע הפרויקט וזאת כמובן בכפוף לאזור ולמ"ר שנוספו לדירה כמו גם לאיכות הבנייה בפרויקט ובכול בהתאם להערכת שמאי מקרקעין מוסמך.
