בוקרה קבוצת חברות בנייה הנה אחת מהחברות הקבלניות הראשונות שנכנסו בארץ לתחום התמ"א 38. משכך ובשל ניסיונה הנרחב בשוק הנדל"ן (40 שנה בתחום הבנייה) השתתפה הקבוצה במתן משוב חוזר לקובעי המדיניות בתחום. המסמך הבא הינו מסמך שנכתב ע"י עו"ד ארז בוקרה והוגש למר רוני סרי רמ"ח מיגון יועץ לשר הפינים בנושא היערכות לקראת רעידת אדמה במטרה לעודד את הטמעת פרויקטי התמ"א 38 בישראל במרץ 2010.
שינוים ושיפורים – תמ"א 38
גילוי דעת, מהדורה – 2
שם המומחה : ארז בוקרה.
תחום התמחות: תכנון ובנייה, מקרקעין ומיסוי מקרקעין.
נתבקשתי ע"י מר רוני סרי רמ"ח – מיגון, ויועץ שר הפנים לערוך את התובנות הנרכשות במהלך התכנון וביצוע חיזוק המבנה ברחוב ברנר 28 רעננה מפני רעידת אדמה, במטרה שימליץ בפני שר הפנים על השינויים והשיפורים שיאפשרו את יישום תמ"א 38 באופן נרחב במדינת ישראל .
1. רקע
במהלך 4 השנים האחרונות יזמתי ביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38 בעשרות בניינים בעיקר באזור רעננה כפר סבא והוד השרון.
מסיבות שונות ומגוונות, רק בניין אחד הבשיל לביצוע – רחוב ברנר 28 רעננה.
במהלך שנים אלו, הייתה לי הזכות להשפיע על עיצובו של חוק המקרקעין) חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה(, 2008 – בסעיף 5 לחוק – המילה רבע בתזכיר החוק הוחלפה לשליש בחוק הסופי שאושר, בין היתר בזכות דוא"ל שנשלח על-ידי לגברת עליזה קן, עו"ד ומנהלת לשכתרישום מקרקעין במשרד המשפטים. מהות השינוי הנ"ל: מאפשר את הזכות לפנות למפקח, במטרה שיכנס בנעלי "המתנגד העקרוני", גם בבניינים קיימים בני 3 קומות (היום אני חושב שצריך להסיר מגבלה זו לגמרי, ולאפשר גישה למפקח בכל תוספת בנייה מבוקשת).
במסגרת עבודת סנימרניון לתואר משפטים במכללה האקדמית קרית אונו ערכתי "מחקר משפטי" בנושא: "סמכויות המפקח על הבתים המשותפים לניצול זכויות בנייה שהוקנו לפי הוראות תכנית החיזוק (תכנית מתאר ארצית מס' 38) פגיעה חוקתית בזכות הקניין או פתרון ?" .
העיקרון המנחה את ההמלצות: חיזוק בניינים קיימים מפני רעידת אדמה הינו אינטרס לאומי והזכות להתחזק הגוברת על כל זכות אחרת.
השייגים: עיקרון השוויון ועקרון תום הלב של המבקשים להתחזק, ובכפוף לכך שהזכויות של ה"מתנגדים העקרוניים", בבניין המבקש להתחזק, לא נפגעות מהותי.
פגיעה מהותית = שווי זכויות ה"מתנגדים העקרוניים" בדירתם לאחר החיזוק נמוך משווי הזכויות לפני החיזוק (מקרה נדיר מאוד !).
להלן פרוט השינוים והשיפורים המומלצים מנסיוני, ומניסיון של אנשים טובים שהקשבתי להם בדרך, (בעיקר מבעלי דירות בבנינים המבקשים להתחזק):
2. תכנון ובנייה
בין היתר סייע בעריכת מסמך זה מר איציק אטינגר – אדריכל ומנהל מחלקת רישוי בנייה בעיריית רעננה.
2.1 תמ"א 38 /2 – תוספת שטחי בנייה לסגירת קומה מפולשת
תמ"א /2 הינה צעד קטן בכיוון הנכון, אך רחוק מאוד מלהיות מושלם.
אין ספק שסגירת הקומה המפולשת משפרת את עמידות המבנה מפני רעידת אדמה, אך ניתן למצוא פתרונות הנדסיים שיחזקו את המבנה גם ע"י סגירה חלקית של קומת העמודים המפולשת.
קומת העמודים המפולשת בדרך כלל משמשת לחניות, לחדר עגלות, מחסנים, לובי, חדר גז, חדר אשפה וכדומה. כמו כן בקומה המפולשת עוברים תשתיות של הרכוש המשותף (חשמל, ביוב, מים, גז וכדומה) בדרך כלל קיימים קורות קשר בין היסודות הקיימים המייצבים את המבנה הקיים, בנוסף גובה הקומה המפולשת בדרך כלל הינו כ-210 ס"מ כאשר הנורמה לגובה דירת מגורים הינה כ-270 ס"מ, יוצא איפה שיש צורך בביצוע חפירות עמוקות בתוך חלל הקומה המפולשת כדי לאפשר את בניית תוספות הבנייה, וכאשר מדובר בקרקע כבדה/טופחת יש צורך בחפירה עמוקה יותר.
עיריית רעננה פועלת בחוכמה וכמדיניות עירייה מאפשרת ניוד זכויות הבנייה מהקומה המפולשת לקומה נוספת בגג הבניין במסגרת הקלה איכותית. פרסום הקלה זו חושף את הפרויקט להתנגדויות ועיקוב הפרויקט בכ-6 חודשים (זכות לערר).
יש לתקן את תמ"א 38 /2 ולאפשר את הקומה הנוספת לבנייה בגג הבניין ובקומה המפולשת בהתאם לצרכים המשתנים בבניינים שונים.
2.2 ניוד זכויות בנייה מהפריפרייה לאזורי הביקוש (ביטול סעיף 20 לתמ"א 38)
ניצול זכויות הבנייה הנוספות מכוח תמ"א 38 אינם אפקטיביות באזורים המסוכנים ביותר לרעידות אדמה כגון בית שאן, טבריה צפת וכדומה, היות ואינם אזורי ביקוש נדרשים, לכן גם אם יוסיפו 10 קומות מעל הבניין הקיים הדבר לא יעזור, הבניין לא יחוזק מפני רעידת אדמה.
ההצעה הינה לאפשר חיזוק הבניין בפריפרייה ללא תוספת בנייה בבניין המחוזק. היזם יוכל למכור את זכויות הבנייה להם הוא זכאי מכוח תכנית החיזוק לפרויקטים גדולים בהם ההשפעה על הסביבה תהיה פחות משמעותית, ובכך לאפשר את מימון החיזוק הבניינים בפריפרייה ללא עלויות ממשלתית.
ניתן להקים "בנק זכויות בנייה" שינוהל ע"י אנשי מקצוע שינתבו את זכויות הבנייה בין הפרויקטים המוקמים בכל איזורי הביקוש. מצד ההיצע יהיה היזם המחזק בפריפרייה, המספק ל"בנק הזכויות" את זכויות הבנייה, ומצד הביקוש יציעו יזמים, באזורי ביקוש, תשלום עבור ניצול זכויות אלו בפרויקטים בבעלותם.
יזמים באזורי ביקוש ידעו שאין יותר מתנות חינם מהועדה המחוזית ותשלום 50% היטל השבחה לועדה המקומית (במחיר של כ- 7 שנים עד לקבלת תוקף לתב"ע החדשה). אני מציע שניוד זכויות הבנייה יהיה בסמכות המינהלת ההנדסית המרכזית המצוינת בסעיף 2.3 להלן כדי לקצר את הזמן לאישור התכנית לניוד זכויות הבנייה.
הליך דומה קיים בתכנית ה"שימור" של עיריית תל אביב לבניינים לשימור "עם מגבלות מחמירות" – ניתן לאמץ רעיון זה לטובת תכנית החיזוק.
2.3 מינהלת הנדסית מרכזית
אחת הבעיות המרכזיות ביישום תמ"א 38 הינם - התנאים להיתר בנייה שאינם מתחשבים בתנאים הפיזיים הקיימים של הבניין הקיים. התיחסות של רשויות התכנון, למרכיב בבניין הקיים בו מתבצע שינוי, כדי ליישם את הפרויקט, הינה בהתאם לסטנדרטים של שנת 2010. בהרבה מקרים לא ניתן פיזית לבצע את הדרוש ! ולכן לא ניתן לקבל היתר בנייה לפרויקט. ברצוני להציע כי תתאפשר גישה ישירה דרך דואר אלקטרוני ו/או טלפון וכדומה ל"למינהלת הנדסית" המוסמכת לאפשר "גימישות תכנונית" במטרה להתאים את התקנות לבניין קיים. בסמכותו של מהנדס במינהלת הינה למצוא פיתרון הנדסי יצירתי ו/או לאפשר גמישות תכנונית, אשר יאפשר את חיזוק הבניין וגם יענה ככל האפשר על דרישות התקנים של שנת 2010, או לכל הפחות יאפשר ליזמים/אדריכלים/מהנדסים להציע פתרונות יצירתיים ולאשרם בהתאם לתנאים הפיזיים בשטח.
ה"מינהלת ההנדסי" מוסמכת לתת פתרונות המשלבים רשויות נוספות כגון כיבוי אש, פיקוד העורף, נגישות נכים, תשתיות וכל דבר הדרוש להיתר הבנייה.
לדוגמה: תוספת קומה או קומות מעל "בניין רגיל" (עד 19 מטר) הופכת אותו ל"בניין גבוה" – חלק מדרישות כיבוי אש לבניין גבוה הינה חדר מדרגות "חסין אש". ברוב הבניינים לא ניתן לעמוד בדרישות כיבוי אש לחדר מדרגות חסין אש בגלל שחדר המדרגות כבר בנוי... ! מכאן עולה שלא ניתן ליישם את תכנית החיזוק בבניין זה, לדעתי יש להתקין תקנה שאומרת שתוספת בנייה במסגרת תמ"א 38 לא משנה את סטטוס הבניין קודם יישום החיזוק.
דוגמה: קיימת דרישה של פיקוד העורף לבניית ממ"דים בדירות החדשות, ממ"ד מצריך קירות עוברים עד היסודות של 50 אחוז מהיקיף קירות הממ"ד, כאשר אין תוספת בנייה של ממ"ד לדירות הקיימות לא ניתן ליישם את תכנית החיזוק מכיוון שהקירות הנושאים אמורים לעבור דרך הדירות הקיימות או לחסום חניות בקומת הקרקע. תמ"א 38 מאפשרת פיתרון ע"י בניית "חדר מחוזק", אך אינו מיושם בפועל.
דוגמה: תקן חנייה – הבניינים הקיימים נבנו לפי תקני החנייה של שנות השישים והשבעים של המאה הקודמת, לדעתי תקני החנייה לדירות החדשות אמורים להיות בהתאם לתקן חנייה המקורי ולא בתקן החנייה העכשוי. ובשום מקרה אין היגיון בל"העניש" את היזם בתשלום "קרן חנייה" בגין אי עמידה בתקני החנייה החדשים לדירות החדשות.
2.4 זכויות בנייה קיימות
כאשר לבניין הקיים קיימות זכויות בנייה נוספות מכוח תב"ע שלא נוצלה בפועל, תמ"א 38 לא מאפשרת ניצול קומה נוספת. בנינים אלו חבים את חובת החיזוק אך לא זכאים לזכויות הבנייה הנלוות לתכנית החיזוק, ובכך נפגעים כתוצאה ישירה מאישור תכנית החיזוק.
יש לאפשר ניצול זכויות הבנייה הקיימות בנוסף לזכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 בבניינים אלו.
2.5 קרן ממשלתית למתן הלוואות
לצורך מימון ומתן ביטחונות בתנאים טובים לחברות בעבור שיעבוד החוזה וזכויות הבנייה. הבנקים לא אוהבים לתת מינוף בעבור אותם הזכויות דבר שגורם לחברות לבנות על בסיס הון עצמי ו/או על בסיס מכירת הדירות ללא ערבויות חוק המכר לרוכשים את הדירות החדשות, בדומה להליך הניתן כיום לעסקים קטנים ובינוניים (הקרדיט לרעיון זה למר שאול סלח – ביבר ישראל).
2.6 מתקני חנייה
בעיית החניות ניתן לפתור על ידי מתקני חנייה לפרויקטים לחיזוק, ולצורך הקמת מתקנים יש לפרסם במסגרת הקלה החשופה להתנגדויות השכנים בבניינים הגובלים. ממליץ לאפשר מתקני חנייה כחלק מתכנית החיזוק ב"מסלול הירוק" ללא צורך בפרסום במסגרת "הקלה"(הקרדיט לרעיון זה למר שאול סלח – ביבר ישראל).
2.7 אישור מקדמי לתכניות (פרה רולינג).
חתימה על הסכם מול הדיירים מחייב ודאות בסיסית לאפשרויות ניצול זכויות הבנייה ותוספות הבנייה לדירות הקיימות, השאלה הראשונה שנשאלת ע"י בעלי הדירות הינה "מה אנחנו מקבלים ?" לפעמים קשה מאוד לדעת מכיוון שאישורי הבנייה תלוי בגורמים רבים ומגוונים. לדעתי ראוי שבכל ועדת תכנון עיר ימונה פקיד מקצועי בכיר, אשר יהיה מוסמך לתת "פרה רולינג" (החלטה מקדמית) אשר יבחן את תוספות הבנייה המבוקשות הן לדירות הקיימות והן לדירות החדשות בגג ו/או בקומת הקרקע. הפקיד הנ"ל יהיה מוסמך להודיע למבקש: "בכפוף לתנאי היתר הבנייה, ניתן יהיה לאשר את המבוקש" (עיריית הוד השרון נותנת אישור דומה).
2.8 הליך מקוצר להיתר בנייה – תמ"א 38 ב"מסלול הירוק".
בניין המבקש להתחזק בדיוק בהתאם להוראות תכנית החיזוק = "המסלול הירוק" יהיה פטור מחובת הפירסום ! המטרה למנוע מעמד לבעלי נכסים גובלים להתנגד לתכנית החיזוק.
פתיחת תכנית החיזוק לדיון מול בעלי הנכסים הגובלים מעוררת את יצר החמדנות הטבוע בחלק מהציבור (בכל בניין יש לפחות אחד כזה...!), ומאפשר למתנגדים מעמד לחשק את ביצוע הפרויקט, ומעמיד את דיירי הבניין המבקש להתחזק והקבלן כבני ערובה וככלי משחק בחסוק החוק, למטרות זרות (בצע כסף !).
צריך לאפשר אישור מזורז של התכניות הנבדקות בעירייה וברשויות. מקסימום עד 6 חודשים להיתר בנייה ממועד ההגשה.
יש להגביל את מתן התשובות בזמן, ולקבוע בתקנה שבקשה שהוגשה ולא ניתנה תשובה תוך זמן מוקצב, דינה כאילו התקבל אישור (יש תקדימים בחוק התכנון והבנייה, בעבודות קטנות, סגירת מרפסת, נגישות נכים וכדומה).
הדבר יאפשר וודאות לבעלי הדירות וליזם/קבלן לגבי אפשרויות הניצול של זכויות הבנייה במקרקעין – 2 הצדדים יודעים שאם הולכים ב"מסלול הירוק" ללא חובת פרסום, יש יתכנות לפרויקט, גם במידה ומבוקשות הקלות איכותיות ו/או כמותיות, כחלק מתכניות להיתר בנייה, לא תהיה חשיפה להתנגדויות, תוספת ממ"דים ומרפסות שמש בהתאם לתקנות הארציות.
2.9 ביטול "מהנדס בודק" - סעיף 8 ו-9 לתכנית החיזוק.
לבטל את המוסד החדש מכוח תמ"א 38 – "מהנדס בודק מטעם הועדה המקומית".
בסעיף 8 דרוש אישור מהנדס הועדה ל"בחינת הצורך בחיזוק", ובסעיף 9 "קביעת החיזוק".
לגבי "קביעת הצורך בחיזוק", לדעתי יש לקבוע כי בחינת הצורך בחיזוק הינה אך ורק בהתאם לתאריך הקובע בלבד ! חזקה חלוטה.
הבדיקה הזאת מיותרת, ומאריכה את הזמן לקבלת היתר בנייה.
לגבי "קביעת החיזוק" גם כאן המהנדס הבודק מיותר, יש להטיל את מלאו האחריות (שממילא קיימת !) על מהנדס הקונסטרוקציה של הבניין, שוב הבדיקות הללו מאריכות את קבלת ההיתרים בחודשים ארוכים.
במהלך הבנייה נדרשים פתרונות לבעיות בלתי צפויות רבות, האם על כל שינוי קטן שאושר ע"י מהנדס הבניין צריך לבקש אישור נוסף ממהנדס הבודק...? לא מעשי ולא יעיל.
2.10 ביטול שיקול דעת הועדה לפסול חיזוק
לבטל את שיקול הדעת של הועדה המקומית לפסול את יישום התמ"א בביניין מסיבות תכנוניות – סעיף 21 לתמ"א 38. גם ככה קשה לקבל את הסכמת כל בעלי הזכויות, לא יותר חשוב ליישם את החיזוק מפני רעידת אדמה, פתרונות תכנוניים יצירתיים לעיצוב המבנה והתאמתו לסביבה אפשריים תמיד.
2.11 הקלות בקו בניין
תמ"א 38 מאפשרת קו בניין אפס עבור בניית מעלית חיצונית, אך מגבילה בקו בנין עבור תוספות הבנייה (עד 2 מטר).
במקרים רבים הדיירים מעדיפים להוסיף את המעלית בגרעין המבנה צמוד לחדר המדרגות על חשבון שטח הדירות הקיימות (פיתרון עדיף לחיזוק המבנה הקיים מפני רעידת אדמה).
במקרים אלו, בעלי הדירות מהם נלקח שטח עבור בניית המעלית מבקשים לקבל שטח חלופי, לדעתי יש להתיחס לחריגה מקו בניין עבור השטח החלופי המוקצה למעלית בהתאם לאותם הכללים שנקבעו בתמ"א 38 עבור תוספת מעלית חיצונית, קרי לאפשר קו בניין אפס.
דוגמה נוספת: בניית תוספת ממ"ד לכל דירה קיימת על-פי תמ"א 38 ניתנים לבנייה עד 2 מטר מקו מגרש צדדי ו-3 מטר מקו מגרש אחורי, לעומת זאת בהתאם לתקנות התכנון והבנייה תוספת ממ"ד ניתן לבנות עד קו בניין אפס, יוצא איפה, שתמ"א 38 מקשה על יישום תוספת ממ"דים (עפ"י איזה תקנה יכריע פקיד הרישוי ?) (קרדיט לרעיון זה למר אברהם בלינסון – בעל דירה בבניין הזקוק לחיזוק, המעלות 5 רעננה).
פרשנות עיריית רעננה הינה – ישנם 2 הוראות הפעלה מקבילות, כל אגף בבניין רשאי לבחור מסלול:
עפ"י תמ"א 38 – קו בניין 2 או 3 מטר (לפי העניין), יהיה זכאי לתוספת שטח בנייה להרחבת הדירה עד 25 מ"ר לכל דירה. או עפ"י התקנות הארציות – קו בניין 0 "אפס" לתוספת שטח בניית ממ"ד בלבד להרחבת הדירה, יהיה זכאי לתוספת בנייה של עד 12 מ"ר לדירה.
לדעתי צריך להוסיף בתמ"א 38 בתיחסות ספציפית לאפשרות תוספת ממ"ד עד קו בניין 0 "אפס" בהתאם לתקנות התכנון והבנייה ללא חובת פרסום.
2.12 סמכויות נוספות לועדות מקומיות
לאפשר סמכויות לועדה המקומית לאשר זכויות בנייה נוספות הדרושות ליישום החיזוק במקומות בהם קיימת אי כדאיות כלכלית ליישם את התמ"א.
2.13 עידוד חיזוק בדרך של "פינוי בינוי" מקומי.
לעודד את הריסת המבנה מהיסוד ובנייה מחדש של בניין חדש ומודרני.
מנסיוני בביצוע בניינים חדשים ובעיקר מיישום תמ"א 38 בברנר 28 רעננה עולה כי עלויות בנייה חדשה של כל הבניין מחדש דומה לעלויות החיזוק מפני רעידת אדמה.
בהתחשב בעלויות הבלתי צפויות בבנייה בבניין קיים, לפעמים כדאי להרוס את הבניין ולבנותו מחדש. לכן אני מציע לאפשר תוספת זכויות בנייה (מעבר לזכויות מכוח תמ"א 38) כאמצעי עידוד להריסה ובנייה מחדש של הבניין, בעיקר בהתחשב בעובדה שצריך למצוא דיור חלופי לכל דיירי הבניין, לתקופת הבנייה, לדעתי יש להכיל של הוראות החוקים הקשורים ב"פינוי בינוי" על בניינים המועניינים לבצע את חיזוק הבניין הקיים ע"י הריסה מהיסוד ובנייה חדשה במסגרת חדשה - פרויקט "פינוי בינוי" בסמכות ועדה מקומית.
לאחרונה אושרה תמ"א 28 /2 המאפשרת את הריסת המבנה והקמתו מחדש, אך תכנית זו מתאימה לחלק מ"מדינת תל אביב" בלבד ! יש לאפשר סמכויות נוספות לועדה המקומית לאשר תוספת של קומות נוספות בהתאם למפתח זכויות שנקבע בחוקים והתקנות הנלווים לפרויקטים של "פינוי בינוי במסלול מיסוי", מפתח הזכויות לתוספת קומות נקבע בהתאם למיקום הנכס בארץ. כל מה שצריך זה להסיר את מגבלת המינימום לכמות הדירות הקיימות הנכנסות לפרויקטים של פינוי בינוי במסלול מיסוי ! כיום המגבלה הינה מינימום 24 דירות כדי להיות זכאי להטבות המס לפרויקט. יש לאפשר לנייד זכויות בנייה מאזורי הפריפריה לבניין במסגרת "פינוי בינוי מקומי" (סעיף 2.2 לעיל).
2.14 זכויות בנייה לבניינים על הגבול של התאריך הקובע
בבנינים שהוכח ע"י מהנדס כי ראוי לחזק את הבניין גם אם הבניין קיבל היתר לאחר התאריך הקובע, יש לאפשר לו לקבל את זכויות הבנייה כאמצעי עידוד לחיזוק – סעיף 4 לתמ"א 38.
למה לא לתת את הזכויות...? הרי קיים אינטרס לאומי לחיזוקים מפני רעידת אדמה.
2.15 פרשנות מרחיבה/מקלה של הטקסט
הפקידים מפחדים לסטות מהפרוש המחמיר/הצר של הטקסט בתקנות התכנון והבנייה, יש לאפשר פרשנות מקלה/מרחיבה של הטקסט בחוק ובתקנות התכנון והבנייה.
לדוגמה מקרה שעדין לא הוכרע ע"י היועמ"ש של עיריית רעננה גב' עירית גל, עו"ד:
פורסמה בהקלה תכנית שינויים בקומת הקרקע הכוללת תוספת שטח בנייה של 25 מ"ר שטחי שירות בקומת הקרקע מכוח "התאמת הבניין לנגישות נכים". לתכנית השינויים לא קמו מתנגדים, אך הועדה לא אישרה את תוספת הבנייה, מכיוון שלדעתה הבניין לא זכאי לתוספת שיטחי בנייה מכוח התאמת הבניין לנגישות נכים.
לאחרונה, אושרה תמ"א 38/ 2 המאפשרת תוספת בנייה בשטח קומה טיפוסית + חיזוקים בקומה המפולשת.
הגשתי בקשה לדיון חוזר בועדה, לאותה תכנית השינויים בדיוק, רק הפעם זכויות הבנייה מתקבלות מכוח תמ"א 38 /2.
נמסר, כי לדעת היועמ"ש של עיריית רעננה, יש צורך בפרסום נוסף !
לא ברור מה הרציונאל של החלטה זו, הרי התכנון המוצע פורסם כדין...! הבניין מלא את חובת החיזוק, לכן זכאי לזכויות הבניה מכוח תכנית החיזוק !
לדעתי יש להעביר הנחייה גורפת לפרשנות מקלה/מרחיבה, כדי להתאים את הבנייה החדשה לתנאים המשתנים בבניין קיים המבקש להתחזק.
3. להקשות על המתנגדים
3.1 לבטל את הצורך בפרסום מכוח תמ"א 38 – סעיף 27.
במסגרת אינטרס הפרט הבודד בבניין השכן מול אינטרס כלל הבניין המבקש להתחזק מפני רעידת אדמה, אין לתת מקום להתנגדות זו או אחרת המעכבת את ביצוע החיזוק. במידה והיזם מבקש הקלות "רגילות" יש לאפשר את הפרסום להתנגדויות.
העיקרון המנחה: אינטרס הציבור המעוניין להתחזק מפני רעידת אדמה גדול באופן מהותי מאינטרס הפרט בבניין השכן הגובל.
עקרון ההדדיות: בניינים גובלים אשר נבנו לפני המועד הקובע (1.1.1980 – בניינים בעלי פוטנציאל ליישום תמ"א 38 גם בבניין שלהם) – לא יהיו רשאים להתנגד לבניין המבקש להתחזק, וכנ"ל גם ההפך, הבניין המחוזק מפני רעידת אדמה לא יוכל להתנגד לתכנית החיזוק של הבניינים הגובלים בו (קרדיט לרעיון זה למר אברהם בלינסון – בעל דירה בבניין הזקוק לחיזוק, המעלות 5 רעננה).
לדעתי רק כאשר גובלים בבניין המבקש להתחזק, שטחים לא מפותחים, בעלייהם, יהיו רשאים להגיש התנגדות מנומקת (בליווי תצהיר מעו"ד המאמת את העובדות) במקרה זה בלבד, יש צדק בלאפשר לגובלים בבניין המבקש להתחזק להתנגד לתוספות הבנייה (אך לא יוכלו להתנגד לחיזוק עצמו), מכיוון שאופן תכנון תוספות הבנייה בבנין המבקש להתחזק, יש השפעה מהותית על זכויות הקניין בנכסים הגובלים (בשטחים לא מפותחים).
3.2 תצהיר לאימות העובדות וחיוב "מתנגד עקרוני" בהוצאות.
במסגרת פרסום ההקלות ה"רגילות" (שיפור בינוי, תוספת קומה, מעלית וכדומה) "הקלות" תכנוניות היוצרות בדרך כלל את הכדאיות הכלכלית לפרויקט החיזוק, יש להקשות על המתנגד בין היתר ע"י דרישה שיאמת את העובדות של גרסתו בתצהיר בפני עורך דין (כמו בפרסום לתב"ע), בנוסף יש לחייבם בהוצאות הדיונים ועורכי הדין הכרוכות בהתנגדותם במידה והתנגדותם תדחה.
המחוקק צריך להביא לידי ביטוי באופן מפורש את העדפתו באינטרס לאומי מסויים על פני אינטרסים אחרים.
4. מיסים
היות ומדובר באינטרס לאומי הבא למנוע נזקים עצומים למדינה, ראוי לדחות את כל המיסים הנלווים (שאינם פטורים מכוח תכנית החיזוק) לסוף הפרויקט (מר שי חנין MBA – מרצה בתובנות):
4.1 הנחה משמעותית של 80% בעלות מס רכישה
ממליץ להעניק הנחה משמעותית מ"מס רכישה" ליזמים, במטרה לעודד את יישום החיזוק. מס הרכישה הינו 5% משווי הרכישה, עלות זו הינה עלות כבדה מאוד בעסקה מסוג זה, שווי הרכישה אינו מדע מדוייק ונתון לוכוחים אין סופיים מול פקיד השומה, עלות זו באה על חשבון קיצוץ המפרט הטכני לבעלי הזכויות, מצד שני, יש למנוע מצב של "הלבנת הון" המונעים משיקולים זרים לתכנית החיזוק (יעודד הצהרה גבוהה הפטורה ממס שבח כדי להעמיס עלויות זרות במס הכנסה), לכן ראוי להעניק הנחה משמעותית (לא פטור מלא) מעלות מס הרכישה (הקרדיט לרעיון זה למר אמיר בן זאב – מפקח בכיר מס שבח נתניה).
4.2 תיקון הילכת אופיר
ההלכה הנהוגה ברשות המיסים הינה הלכת "אופיר", הלכת אופיר מחשבת "שווי קרקע לחדר בהתאם לשווי שוק" הלכה זו אינה מתאימה לחישוב הזכויות הנרכשות מכוח תמ"א 38, היות ומפקחי מס שבח/רכישה מחשבים את המס לפי שווי זכויות בנייה בשכונה חדשה בבניין חדש – ערכים מאוד גבוהים ולא מוצדקים !
במידה ולא יבוטל מס הרכישה לעסקאות תמ"א 38, יש להנחות את מפקחי המס לחשב את המיסים לפי שווי זכויות בנייה בשכונה ותיקה (הפחתה של כ- 20% ביחס לשכונה חדשה) ולהתחשב בעובדה שהזכויות מתקבלות על גבי בניין קיים (הפחתה של כ- 25% ביחס לבניין חדש), המהווים שווי רכישה המשקף את המציאות.
כדי להמחיש את הגישה הנ"ל הציג דוגמה:
2 יחידות קרקעות גובלות וזהות לחלוטין מוצאות מכירה, יחידת קרקע אחת ריקה וביחידה השנייה עובר צינור ביוב עירוני המחייב עבודות להעתקתו למיקום חלופי.
ברור שעבור הקרקע "הבעייתית" נשלם פחות ! (עלויות העתקה + גורם בלתי צפוי).
אין מחלוקת שקרקע הנרכשת על גבי בניין קיים נחותה מקרקע פנוייה וזמינה לבנייה, אין מחלוקת שהבנייה נעשת בשכונה ותיקה (לפחות 30 שנה – תשתיות ישנות, אוכלוסייה מבוגרת וכדומה) (הקרדיט לרעיון זה למר אמיר בן זאב – מפקח בכיר מס שבח נתניה).
בנוסף זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 פטורות ממע"מ, פקידי מס רכישה לא מקזזים את המע"מ בחישוב שווי הזכויות שנרכשו.
4.3 לדחות את "יום המכירה" ו"שווי המכירה" ובהתאם לכך גם הדיווח לרשות המיסים (המש"ח) בעסקה מכוח תמ"א 38 ליום קבלת היתר הבנייה.
(הקרדיט לרעיון זה לגברת אוסנת מלאכי ומר אלון חשאי – מפקחים בכירים מס שבח, נתניה).
עפ"י חוק מיסוי מקרקעין יש חבות בדיווח לכל דייר בנפרד בהתאם ליום החתימה על החוזה, ובהתאם לכך נולד החבות במס שבח / רכישה, וזאת טרם התגבשות עסקה בכלל !
קיימים מקרים רבים בהם נחתמים חוזים רק עם חלק מהבעלי הדירות ובחלק האחר קיימים "מתנגדים עקרוניים" ! או בוטלה העסקה מאין סוף סיבות (לדוגמה: לא התקבל היתר בנייה תוך זמן שנקבע החוזה).
בהתאם לחוק כיום מתבצעת עסקה נפרדת בין כל בעל קרקע ובעל קרקע לבין היזם/קבלן, המשמעות: "יום מכירה" ו"שווי מכירה" שונה לכל דירה ודירה בנפרד.
לשלטונות המס אומנם "מקפאים" את גביית המס, אך החבות נשארת עד אשר יוכח אחרת.
כאשר במיקרים רבים מתבטלת העסקה מסיבה זו או אחרת, הן ליזם החדש והן לפקיד רשות המיסים מחכה פרוצדורה ארוכה ומיותרת של ביטול העסקה הקודמת והחיובים בגינה.
4.4 היטל השבחה – לבטל את החיוב ב-10% מההשבחה על זכויות מכוח תמ"א 38, מיותר ! עלויות הבירוקראטית עולה על התועלת הכלכלית !!!
4.5 חדרי יציאה לגג – חלק מתמ"א 38
יש לבטל את היטל ההשבחה/מס שבח לגבי זכויות בנייה לחדרי יציאה לגג ועל ה"הקלות" בכלל (הן לגבי הקלות כמותיות והן לגבי הקלות איכותיות). קיימת התייחסות ספציפית בתמ"א 38 לחדרי יציאה לגג (סעיף 11.1.2 ג.), ולכן ניתן להבין שהובאה בחשבון כחלק מהתמורה ליזם בגין חיזוק הבניין, מכאן ניתן ללמוד שזכויות אלו פטורות כחלק בלתי נפרד מתמ"א 38. זכויות הבנייה לחדרי יציאה לגג מהווים הרחבת דיור לדירה קיימת (או מתוכננת – ככל הידוע לי, הקצעת זכויות בנייה להרחבת דירה אינה ארועה מס לצורך מס שבח).
למעט "מדינת" תל אביב, ללא זכויות בנייה להרחבת הדירה העליונה בחדרי יציאה לגג וללא הקלות הבנייה, אין כדאיות כלכלית לחיזוק ! חשיבותם של זכויות אלו עצומה, היות וחדרי היציאה לגג והקלות הבנייה יוצרים את הערך המוסף בין דירה רגילה לדירת דו-פלקס, קרי, כדאיות כלכלית לחיזוק, ולכן אין הגיון כלכלי במיסוי מרכיב זה.
4.6 מע"מ
נושא המע"מ לא פתור ! קיים פטור ממע"מ עבור עבודות החיזוק, מנסיוני בשטח עולה, כי לא ניתן להפריד באופן ברור בין עלויות המיוחסות לעבודות החיזוק והשיפוץ הבניין הקיים לבין עלויות בניית הדירות החדשות ! הכל מתערבב אחד בשני.
הפיתרון הלא רצוי - לקבוע באופן שרירותי כאחוז מסך העלויות, פיתרון זה יביא לסירבול ולויכוחים אין סופיים עם רשויות המדינה ולחוסר יעילות.
הפיתרון המומלץ – לאפשר לקזז תשומות עלויות החיזוק והשיפוץ באופן מלא.
הרעיון המרכזי, פשטות: תשלום המע"מ הינו עבור ה"ערך המוסף" קרי, תשלום המע"מ יהיה: סך כל ההכנסות ממע"מ פחות סך כל ההוצאות ממע"מ.
4.7 אגרות בנייה:
העיקרון של תשלום אגרות בנייה הינו תשלום עבור הוצאה בפועל כגון: אגרות מדרכות עבור בניית מדרכות הולכי רגל שבצמוד לבניין, אגרות כבישים לסלילת כביש גישה לבניין, אגרות התחברות לרשת המים העירונית, אגרות ביוב לחיבור הבניין למערכת הביוב העירונית ודומה.
כל העבודות האלו כבר בוצעו בפועל ! הרי מדובר בבניין קיים !
כיום גובים אגרות בנייה כתנאי להיתר בנייה על עבודות שכבר בוצעו ולכן נגבות שלא דין.
5. בטחונות ובנקים
מר נפתלי מלכא – עוזר המפקחת על הבתים המשותפים בפתח תקוה, קורס תחת העומס הרב בעבודה כתוצאה מכמות אדירה של בקשות לתיקון צו הבית המשותף מכוח תמ"א 38, קרא את ההמלצות הנ"ל ותומך בהם.
אחת הבעיות המרכזיות ביישום תמ"א 38 הינה נושא הבטוחה הקנייני עבור הבנק המלווה.
זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שייכות במושע לכל בעלי הדירות. זכויות אלו צמודות לחלקת רכוש המשותף בנסח טאבו.
בהתאם לחוק הקיים לכל דירה ודירה בבית המשותף צמוד חלק בלתי מסויים בחלקת הרכוש המשותף, וביחד מהווים את מלאו הזכויות בדירה.
חלקת הרכוש המשותף מורכבת מ-2 חלקים עיקריים: שטחים בהם לא ניתן לבצע עסקה במקרקעין, כגון חדר מדרגות, מקלט, חדר אשפה, גז וכדומה (=שטחים הנחוצים לתפקוד הבית המשותף), ושטחים אחרים אשר ניתן לבצע בהם עסקה במקרקעין, כגון: זכויות בנייה בלתי מנוצלות, מחסן, חצר וכדומה.
בנק המלווה לא יכול לרשום משכנתא על חלקת הרכוש המשותף בלבד היות וחלקת הרכוש המשותף מהווה חלק בלתי נפרד מזכויות בדירה הפיזית.
יוצא איפה, כדי לאפשר בטוחה בנקאית לבנק המלווה יש לרשום משכנתא על כל אחת ואחת מהדירות ! או במכירת דירות התמורה לצד ג' כנ"ל, יש לרשום הערת אזהרה על כל הדירות. נכון להיום, אין בעל דירה סביר המוכן לכך, ולכן לא יישים.
הפיתרון: רישום זמני של הבית המשותף – יצירת יחידה נוספת בבית המשותף ע"י הקצעת שטח בקומת הקרקע למחסן אליו יוצמדו הזכויות הבלתי מנוצלות בחלקה.
ה"יחידה הזמנית" מהווה יחידה קניינית בדומה לכל דירה ודירה בבניין והינה בבעלות כל בעלי הדירות בבניין בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.
ה"יחידה הזמנית" מהווה זכות קניינית הניתנת לשיעבוד ולהעברה לבנק המלווה ו/או לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשי דירות התמורה, ללא צורך ברישומים נוספים על הזכויות של בעלי הדירות.
במטרה לאפשר מימון בנקאי הן ליזם/קבלן והן לרוכשי דירות התמורה יש לאפשר הילך מזורז לתיקון זמני של הבית המשותף ולגבול אותו בזמנים.
ההליך צריך להיות הליך טכני פשוט אשר יעשה בהסכמת רוב בעלי הדירות - מעל 50% (קרדיט לרעיון זה למר אלון חשאי – מפקח בכיר מס שבח נתניה).
כיום דין ה"רישום הזמני" כדין ה"רישום הסופי", קרי, הסכמת בעלי הערות אזהרה ו/או בעלי משכנתאות של כל הרשומים בנסח טאבו.
בין היתר, כדי לפשט את ההליך, ומכיוון מדובר בהליך ביניים רשם המקרקעין יבקש תצהיר של עוה"ד המטפל ברישום אשר בה להחליף את כל ההסכמות והאישורים הנדרשים לרישום (בדומה לההליך הנהוג ברישום איחוד וחלוקה).
עוה"ד יתחייב לביצוע הרישום הסופי של הבית המשותף בסיום החיזוק בהתאם לדין.
כך ניתן יהיה לקבל ליווי בנקאי, לרשום משנתאות, הערות אזהרה וכדומה, כמו כל עסקה אחרת במקרקעין.
פיתרון קבוע: לשנות את חוק המקרקעין באופן הבאה – להוסיף יחידת משנה נוספת לכל בית משותף שיקרא תת-חלקה: 0 "אפס" אליו יוצמדו זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות וכל זכות אחרת הניתנת להפרדה מהרכוש המשותף לשם ביצוע עסקה במקרקעין, משכנתא, הערות אזהרה, מכירה לצד ג' ללא הסכמת שאר הבעלים וכדומה, כלומר כמו כל דירה/נכס אחר בבית המשותף.
6. מפקח על הבתים המשותפים
יש להוסיף הנחיות בחוק המקרקעין לגבי סמכויות המפקח על הבתים המשותפים.
6.1 אישור המפקח על הבתים המשותפים הנכנס בנעלי ה"מתנגד העקרוני" בתחילת הליך הרישוי (לאחר אישור הועדה המקומית) ולא בסוף הליך הרישוי, הליך הרישוי ועמידה בתנאי היתר הבנייה כרוכים במשאבים יקרים ובייסורים רבים... לאחר אישור הועדה המקומית הינו הזמן המתאים ביותר להגעה להכרעה אצל המפקח על הבתים המשותפים.
6.2 ביטול המגבלה המאפשרת את הזכות לפנות למפקח במטרה שיכנס בנעלי "המתנגד העקרוני" בסעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה) 2008, לאחרונה אושרה תמ"א 38 /2 המאפשרת תוספת של קומה נוספת + חיזיקים בקומה המפולשת, ניצול זכויות אלו כרוך בהסכמת 100% הבעלי הדירות היות והתוספת בדרך כלל עולה על 1/3 מהשטח הדירות הקיימות, גם כאשר מנצלים את זכויות הבנייה מכוח תב"ע לחדרי יציאה לגג לדירות העליונות עוברים את המגבלה של תוספת 1/3 משטח הדירות הקיימות, ולכן שוב צריך הסכמה של 100% מבעלי הדירות.
6.3 יש לציין באופן מפורש כי כל הכרוך בתמ"א 38 יהיו בסמכויות המפקח על הביתים המשותפים. סמכויותיו יהיו ייחודית ובלעדית (בשום מקרה אין סמכות מקבילה לבית המשפט).
6.4 לציין באופן מפורש בחוק/בתקנה את אמות המידה לפיו תענה התנגדותו של ה"סרבן עקרוני": 1) הנציגות של הבית המשותף פעלה שלא בתום לב. 2) לסרבן העקרוני נגרמת פגיעה מהותית בזכויותיו. הדגש על מהותית. יש להדגיש כי תוספת חניות ו/או דירות גן מתחת לדירות בקומה א' לא נחשבת לפגיעה מהותית !
6.5 המפקח יפעל בהליך "סדר דין מקוצר", ולא יהיה כפוף לדיני הראיות והפרצדורה.
6.6 "הפסקת עבודה" אינו סעד רצוי בפרויקט מסוג זה, סעד זה פוגע הן ביזם/קבלן והן בשאר הדיירים המתגוררים בבניין ובסביבה כולה. לדעתי מרגע שהחלה העבודה אסור שתעצר העבודה אפילו לא ליום אחד, לכן יש להנחות את המפקח להשתמש בסעד זה אך ורק במקרים קיצוניים במיוחד.
6.7 יש לאפשר לבעלי הדירות המסכימים לביצוע החיזוק ולתוספות הבנייה (80% או פחות) לתבוע את בעלי הדירות שלא מסכימים (20% או יותר) על נזקים כלכליים עתידיים מאי חיזוק הבניין, הליך הדומה קיים בחוקים הנלווים בפרויקטים של פינוי בינוי (קרדיט לרעיון זה למר יוסי רז – האורנים 3 הוד השרון).
6.8 ישנם מגרשים גדולים עם מספר בניינים שיושבים על אותה חלקה, פרויקט כיום זקוק להסכמה של כלל הדיירים כולל מהבניינים הסמוכים (בניינים על אותה חלקה) צריך לאפשר לחזק כל בניין בנפרד ללא תלות בבניין השכן להסכמה ובמידת הצורך לאפשר זיקת הנאה למעבר על המגרש, ללא צורך בתשלום "שוחד" לבניינים האחרים. (הקרדיט לרעיון זה למר שאול סלח – ביבר ישראל).
7. סיכום
פרויקט מסוג זה מצריך הבנה וידע נרחב בנושא הנדסה משפט ומקרקעין המשתלבים ביחד למערכת שלמה המאפשרת את יישום החיזוק מפני רעידת אדמה, לכן חשוב לידע את הציבור בכל דרך אפשרית לגבי הזכויות / החובות החלות עליהם.
מהנדס חכם אמר: "הנדסה אינה מדע מדויק, הנדסה הינה יצירת מבנה/מוצר חדש במסגרת המגבלות הקיימות" (רנדי פאוש – "ההרצאה האחרונה", לא ציטוט מדוייק).
אלו התובנות שאני זוכר נכון לעכשיו, אני בטוח שבמהלך הפרויקט יהיו תובנות נוספות.
אשמח לעמוד לרשותכם ולסייעה מנסיוני והשכלתי ביישום תובנות אלו כפי שתבקשו.
הרעיון של תכנית החיזוק מוצלח מאוד, אך עלול להכשל בגלל כשלים מערכתיים/בירוקרטיים, המחייבים התאמה למאפייני פרויקט חדשני מסוג זה, ההתאמות ניתנות ליישום, כל מה שצריך זה להקשיב לזולת, ולאפשר פתיחות ויצירתיות.
אודה לכם מאוד.
עו"ד ארז בוקרה
שמאי מקרקעין משפטן הנדסאי בניין
